Promulguée le 26 mai 2026 et publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, la loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique modifie plusieurs règles applicables aux baux commerciaux.
Mensualisation du loyer, garanties locatives, clause d’indexation, clause résolutoire, droit de préférence du locataire : ces évolutions concernent directement les bailleurs, les locataires commerciaux et les professionnels amenés à conclure ou à renouveler un bail commercial.
À Boulogne-Billancourt, dans les Hauts-de-Seine, à Paris et en région parisienne, les notaires de SEINEO accompagnent les propriétaires, commerçants, dirigeants et investisseurs dans la sécurisation de leurs baux commerciaux.
Baux commerciaux : ce que change la loi de simplification économique
La loi de simplification économique introduit plusieurs mesures qui touchent à l’équilibre entre bailleur et preneur. Certaines visent à renforcer la protection de la trésorerie du locataire commercial. D’autres encadrent plus strictement certaines garanties ou certains recours.
Ces changements peuvent concerner aussi bien les baux commerciaux en cours que les nouveaux baux à régulariser. Ils appellent donc une attention particulière lors de la rédaction, de la renégociation ou de la cession d’un bail commercial.
Le paiement mensuel du loyer commercial peut désormais être demandé par le locataire
L’article 62 de la loi crée un nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce.
Ce texte permet au preneur de demander le paiement mensuel de son loyer commercial, à condition d’être à jour du paiement de ses loyers et charges.
Cette faculté concerne les locaux destinés :
- À une activité de commerce de détail ou de gros
Sont notamment visées les entreprises commerciales qui exploitent un fonds dans un local loué : boutique, commerce alimentaire, commerce spécialisé, showroom, commerce de proximité ou activité de gros.
- À des prestations de services commerciales ou artisanales
La mesure concerne également les locaux affectés à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
L’objectif est de limiter l’impact du paiement trimestriel, encore très fréquent dans les baux commerciaux, sur la trésorerie des entreprises locataires. Pour le bailleur, cette évolution suppose de vérifier les clauses existantes et d’anticiper les conséquences pratiques sur la gestion locative.
Les clauses d’indexation “tunnel” sont consacrées
La loi introduit également un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce relatif aux clauses d’indexation.
Les clauses dites “tunnel” permettent d’encadrer la variation annuelle du loyer, à la hausse comme à la baisse, dans les mêmes proportions.
En pratique, elles peuvent prévoir un seuil ou un plafond de variation afin d’éviter une évolution trop brutale du loyer commercial. Ce mécanisme peut être utile pour préserver un équilibre contractuel entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur.
La rédaction de ces clauses doit toutefois rester précise. Une clause d’indexation mal formulée peut générer des difficultés d’interprétation, voire un contentieux entre les parties.
Les garanties locatives sont désormais plafonnées à trois mois
Autre évolution importante : les garanties locatives sont plafonnées à trois mois.
Ce plafonnement ne concerne pas uniquement le dépôt de garantie. Il vise plus largement les garanties consenties pour assurer la bonne exécution du bail commercial.
Peuvent notamment être concernés :
- Le dépôt de garantie
Le montant versé par le locataire au bailleur à la signature du bail doit respecter ce nouveau plafond lorsque le bail entre dans le champ d’application de l’article L. 145-32-1 du Code de commerce.
- Les cautions
Les engagements de caution devront également être examinés au regard de cette nouvelle limite.
- Les garanties autonomes à première demande
Les garanties autonomes à première demande, souvent utilisées dans les baux commerciaux pour sécuriser le paiement des loyers ou l’exécution des obligations du preneur, sont également concernées.
Pour les bailleurs, cette réforme réduit certains leviers de sécurisation. Pour les locataires, elle peut limiter le poids financier des garanties exigées à l’entrée dans les lieux.
En cas de vente ou de transmission du local, les garanties initiales deviennent caduques
La nouvelle rédaction de l’article L. 145-40 du Code de commerce précise les conséquences d’une mutation du local loué.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restituer au preneur les sommes versées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.
La mutation entraîne également la caducité des garanties de toute nature consenties initialement.
Le cédant doit alors restituer au preneur les documents afférents et procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Cette évolution impose une vigilance particulière lors de la vente d’un local commercial occupé. Le bail, les garanties existantes, les sommes versées et les engagements associés doivent être précisément analysés avant la régularisation de l’acte.
La clause résolutoire est plus strictement encadrée en cas d’impayés
L’article 63 de la loi modifie les règles applicables à la clause résolutoire prévue à l’article L. 145-41 du Code de commerce.
En cas de non-paiement des loyers, le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire.
Désormais, cette possibilité est conditionnée à deux éléments :
- La capacité du preneur à régler sa dette locative
Le locataire doit pouvoir démontrer sa capacité à apurer les sommes dues.
- La reprise du paiement intégral du loyer courant
Le preneur doit également avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Cette modification renforce l’importance du suivi des impayés, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. Elle invite à agir rapidement, avant que la situation ne se dégrade juridiquement et financièrement.
Le droit de préférence du locataire est restreint pour certains locaux
L’article 61 de la loi de simplification économique modifie le champ d’application du droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Ce droit permet, sous certaines conditions, au locataire d’être prioritaire lorsque le propriétaire souhaite vendre le local loué.
La réforme exclut expressément du dispositif :
- Les locaux à usage exclusif de bureaux
Les bureaux ne relèvent plus du champ d’application du droit de préférence du locataire commercial.
- Les entrepôts
Les entrepôts sont également exclus.
Cette précision est importante pour les propriétaires, investisseurs et locataires de locaux professionnels. Elle permet de clarifier les situations dans lesquelles le droit de préférence doit, ou non, être proposé.
Pourquoi faire appel à un notaire pour sécuriser un bail commercial ?
La réforme modifie plusieurs équilibres contractuels. Dans ce contexte, l’intervention du notaire permet d’anticiper les risques et de sécuriser les engagements des parties.
Le bail commercial notarié présente notamment un intérêt pour le bailleur grâce à la force exécutoire de l’acte notarié. En cas de difficulté, cette force exécutoire peut permettre d’engager des mesures d’exécution sans avoir à obtenir préalablement une décision de justice.
Pour le locataire, l’accompagnement notarial permet aussi de mieux comprendre la portée de ses engagements : loyer, charges, garanties, clause résolutoire, indexation, destination des locaux, renouvellement ou cession du bail.
SEINEO Notaires vous accompagne à Boulogne-Billancourt, Paris et en région parisienne
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