1. Éléments à vérifier avant de vous lancer
a) L’environnement du bien
- Le bruit à l’aide du Plan d’Exposition au Bruit (PEB disponible sur internet).
- Les risques environnementaux éventuels (notamment inondation) reprises dans l’État des Risques et Pollutions.
- Projets prévus sur la ville et autour du bien (infrastructures, constructions…), en vous rapprochant de la mairie.
b) La situation locative du bien (si le bien a été loué, si vous souhaitez le mettre en location ou s’il est actuellement loué)
Diagnostic de performance énergétique encadrant la location suivant certains seuils, cf. Minute Seineo N° 10 / décembre 2022.
- Pour les biens loués : vérifier les conditions de location (bail, avis d’échéance), historique des échanges avec le locataire, arriérés (dernière quittance), les garanties consenties par le locataire (dépôt de garantie versé, actes de caution consentis par des tiers le cas échéant), état du bien par rapport à l’état des lieux d’entrée, dernières régularisations de charges, permis de louer si instaurer par la ville.
Attention : pensez à réclamer les originaux des pièces pour la vente. - Pour les biens précédemment loués : vérifier les conditions de départ du locataire (lettre de congé, récépissé de l’AR, état de sortie des lieux).
Vigilance : le bail d’habitation d’un bien loué non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 peut être automatiquement prorogé lors de sa vente (art. 15 de la loi) dans l’hypothèse où l’acquéreur souhaiterait délivrer un congé postérieurement. L’acquéreur est tenu par le dernier loyer pratiqué quand bien même le bien est vendu libre (vérifier les modalités d’encadrement des loyers imposées sur la ville).
Attention à l’éventuel droit de préemption du locataire (faites le point avec votre notaire sur la complétude et la régularité des pièces transmises).
c) État du bien et de l’ensemble immobilier
- Vérifier l’état des parties communes (façades, balcons, couloirs, ascenseurs, chauffage collectif, espaces extérieurs). Se référer, a carnet d’entretien de la copropriété, procès verbaux de l’AG et compte rendu du Conseil Syndical concernant les travaux réalisés, les travaux envisagés et les travaux votés.
- Les travaux d’entretien qui ont pu être effectués dans le bien en particulier sur les équipement individuels (système de chauffage individuel, chauffe-eau, cheminée et insert, VMC…).
- Les procédures, litiges et nuisances pouvant exister au sein de la copropriété. Se référer, aux procès-verbaux de l’AG de la copropriété, et au compte rendu du Conseil Syndical.
NOTA BENE !
Ne pas hésiter à vous rapprocher du syndic ou des membres du Conseil Syndical.
Pour tous travaux déjà votés au sein de la copropriété ou prévus lors d’une AG devant se tenir entre la Promesse et la Vente, pensez à trouver un accord avec le vendeur sur les modalités de prise en charge de ces travaux.
d) La désignation juridique du bien
- La situation actuelle des biens figurant dans l’annonce et dans les diagnostics, peut différer de celle résultant du titre de propriété, de l’état descriptif de division (règlement de copropriété) et aux plans qui y sont annexés. En cas de discordance, il faudra s’assurer de la régularité des modifications opérées.
- Vérifier si des travaux et/ou aménagements ont été réalisés par le vendeur ou les précédents propriétaires.
Si oui, vérifier si ces derniers ont nécessité une autorisation administrative (déclaration préalable, permis de construire) et/ou une autorisation de la copropriété, si les travaux touchent aux parties commun (ex. : mur porteur, « boxage » d’une place de stationnement, annexion de parties communes, branchement de point d’eau aux parties communes) et si ces travaux ont plus ou moins de 10 ans.
Attention : vérifier la date à laquelle les travaux ont été portés à la connaissance de la copropriété).
Si travaux plus de 10 ans soumis à garantie décennale : obtenir la copie des factures, des attestations d’assurance décennales des entreprises, des procès-verbaux de réception des travaux, de l’attestation d’assurance dommages-ouvrage et la copie d’autorisation d’architecte de la copropriété le cas échéant.
e) Vérifier votre capacité financière
En tenant compte du montant de la taxe foncière, des charges et du fonds travaux ALUR, qui seront de nouvelles dépenses en plus du prêt que vous allez contracter et des travaux éventuels à venir au sein de la copropriété.
NOTA BENE !
Il y aura lieu de rembourser le jour de la vente au vendeur le prorata temporis de taxe foncière et de charges de copropriété, fonds de roulement, avance constituant la réserve, et éventuellement le fonds travaux si l’acquéreur accepte de prendre en charge ce dernier.
f) Les règles relatives à l’usage du bien
En particulier par rapport à la location meublée de tourisme si tel est votre projet, cf. « à noter - Copropriété et location meublée de courte durée de type « Airbnb » ».